Ставки не по средствам

Фото: Олег Яковлев/РБК

Примерно 90% собственников торг­центров в Москве перевели ставки аренды из долларов в рубли, при этом валютные резко снизились – во многих случаях сразу на 40–50%, сообщили РБК консультанты из CBRE, Knight Frank и JLL.

«Новостройкам» хуже всего

Согласно исследованию Knight Frank, в феврале 2015 года по сравнению с началом 2014‑го не изменились только долларовые ставки для гипермаркетов (от 7 тыс. кв. м) и супермаркетов (1,5–3 тыс. кв. м) – они составляют $100–250 и $250–500 за 1 кв. м в год соответственно. Для всех остальных форматов валютные расценки снизились: для DIY-магазинов (товары для ремонта и благоустройства дома) – на 14–25%, до $150–300 за 1 кв. м в год, для магазинов бытовой техники – на 40–52%, до $120–300, для спортивных – на 63–75%, до $100–300, для детских – на 11–20%, до $200–400, для одежных – на 20–25%, до $600–2000.

Долларовые ставки консультанты подсчитывают сами: почти 90% владельцев торговой недвижимости к февралю перевели расчеты в рубли, говорит ​директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank Юлия Соколова.

О похожем тренде сообщил и представитель CBRE: так, в недавно открытых торгцентрах продуктовый гипермаркет (от 8 тыс. кв. м) мог платить в первом квартале 2014‑го $100–250 за 1 кв. м в год, а уже в январе 2015‑го – $80–160, то есть на 20–36% меньше; при этом ценник в «старых» торгцентрах не изменился. Для фудкортов аналогичным образом ставки снизились с $1600–2300 до $1300–1850, то есть примерно на 20%, но только если речь идет о новых объектах. «Это разделение стало явным к началу 2015 года, – объясняет управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. – Если в «устоявшихся» комплексах мы зафиксировали снижение ставки в иностранной валюте на 10–30% в зависимости от площади и типа арендаторов, то в новых – на 20–50%».

По данным JLL, сейчас средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы варьируется в диапазоне $400–1450 за 1 кв. м в год, хотя годом раньше было $500–1800. Максимальные ставки – в премиальных объектах – почти не изменились: $2400–4500 в сравнении с прошлогодними $3000–4500, утверждают в JLL.

Причиной такого сокращения стала не только рецессия в экономике, но и рекордный ввод новых торговых площадей: по данным «Магазина магазинов», в 2014‑м в столице было запущено 684 тыс. новых квадратных метров, что стало абсолютным рекордом для местного рынка, который вырос примерно вдвое с 2007 года – до 400 кв. м на 1 тыс. жителей.

Предложение выше спроса

Есть два фактора, которые влияют на снижение ставок аренды, рассказывает руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов» Андрей Васюткин: «Первый – это превышение предложения [торговых помещений] над спросом, а второй – снижение прибыльности ретейлеров, особенно в непродуктовом сегменте. Продолжающееся снижение потребительской активности на фоне роста себестоимости продукции приводит к тому, что сети не готовы платить такой же процент с товарооборота, как ранее».

В результате доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы увеличилась с 3,5% на конец 2013 года до 6% по итогам 2014‑го, согласна начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская. «В 2015 году мы ожидаем дальнейшего роста показателя – до 8%», – добавляет она. Вакантность в 8% могла бы считаться успехом – достичь ее можно только в том случае, если новые проекты будут открывать заполненными хотя бы на 75%, подчеркивает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова.

В свою очередь, Рогожин из CBRE предлагает готовиться к худшему развитию событий: «Сопоставимый с 2014‑м объем ввода торговых центров в 2015 году [630 тыс. кв. м] и сохранение негативных тенденций могут привести к росту вакансии до 11% и более». За неполные два месяца в Москве открылись два торгово-развлекательных центра – «Кунцево Плаза» и Columbus суммарной арендопригодной площадью 205 тыс. кв. м. Это почти в четыре раза больше всего первого квартала 2014 года, когда на рынок вышло, по данным Knight Frank, 57,7 тыс. кв. м.

Некоторые объекты на момент открытия в 2014 году действительно пустовали более чем на 70%, отмечает Никандрова из Colliers: сегодня наибольшая доля вакантных площадей сохраняется в объектах, которые были введены в четвертом квартале прошлого года, например в «Авиапарке», «Мозаике».

Отдельные собственники предпочли даже не открывать свои торгцентры из‑за неготовности к открытию большинства арендаторов. Так, Центральный детский магазин на Лубянке должен был начать работу в конце декабря, но его владелец «Галс-Девелопмент» сообщил о переносе открытия на конец первого – начало второго кварталов. «Многим девелоперам торговых центров сегодня нелегко, – признается гендиректор Praktika Development (управляет торговой недвижимостью президента группы ПИК Сергея Гордеева) Булат Шакиров. – Особенно тяжело тем, кто открылся в конце 2014‑го, хорошо, что наша «Ривьера» открывается только к осени – зиме 2015 года».

Глава московского департамента торговли и услуг Алексей Немерюк в конце февраля также отмечал, что арендаторы заполнили всего 40–60% площадей в столичных торгцентрах, открытых в конце 2014‑го и начале 2015 года, хотя «обычно всегда где‑то около 70–80% они в кратчайшие сроки добивают». Причиной низкого арендного спроса стало снижение покупательной способности населения, процитировало Немерюка РИА Новости.

Как временная мера

По мнению Ключинской из JLL, перевод ставки в рубли многие арендодатели рассматривают как временную меру: «У большинства есть кредиты в валюте, а кроме того, рублевая ставка усложнит продажу объекта – будет трудно прогнозировать NOI [чистый операционный поток] в валюте». Появляются и новые инструм​енты, например ratchet, добавляет она: это пересчет оборота арендатора за определенный период, скажем, год, в фиксированную ставку аренды. «Таким образом, девелопер и арендатор достигают некоторого баланса интересов: первый закрепляет ставку на определенном уровне, второй получает арендный платеж, который в целом вписывается в его бизнес-модель».

Сами собственники неохотно рассказывают о реальном положении дел в своих торговых центрах. В пресс-службе AFI Development (торгово-развлекательный центр AfiMall) отказались отвечать на вопросы РБК. Предпочли промолчать в MR Group, группах БИН и «Регионы».

В пресс-службе торгового комплекса «Авиапарк» поспешили подчеркнуть, что сейчас самый большой торговый центр Европы (230 тыс. кв. м арендопригодных площадей) сдан в аренду на 85%, начали работу уже 50% арендаторов против 35% на момент открытия.

Глава департамента корпоративных коммуникаций и маркетинга группы «Ташир» Зара Аджемян сообщила, что «исключения бывают, однако большинство розничных сетей могут осилить докризисные рыночные ставки».