Москва не поедет в область работать

Фото: МИЦ Девелопмент

Застройщикам московского региона придется заплатить высокую цену за возможность работать на этом высокомаржинальном рынке. Девелоперы уже согласились строить всю социальную и транспортную инфраструктуру. Теперь им придется самостоятельно управлять детскими садами, школами и поликлиниками, а также создавать для жителей своих домов рабочие места. О тяготах столичного девелопмента корреспонденту РБК daily НИКОЛАЮ МИХАЛЕВУ рассказал СЕРГЕЙ ХОРОШКОВ, генеральный директор компании «МИЦ — Девелопмент» (ГК «МИЦ»).

ПЛАН-ПЕРЕХВАТ

— Государство пытается заставить застройщиков создавать пресловутые места приложения труда. Эту затею удастся реализовать в Новой Москве, которая должна стать полигоном для градостроительных экспериментов?

— Помимо перехватывающих парковок у нас теперь должны появиться перехватывающие рабочие места. Идея эта прекрасная. Но правомерен вопрос: почему люди не работают в Чехове, а едут 60 км на электричке в Москву? У них в городе не хватает офисов с рабочими местами? Нет. Просто в Москве зарплата одна, а в Чехове — совсем другая. Я не могу поверить в то, что появление в 15 км от Москвы рабочих мест — офисных помещений, торговых центров — заставит людей там работать и не ехать в столицу. Разница в зарплатах в Старой и Новой Москве будет существенная. Невозможно платить те же самые деньги в 20 км от МКАД, потому что посещаемость ТЦ будет принципиально другая. А кто-нибудь захочет покупать офисы на таком удалении от Кольцевой?

— Не все работодатели поедут в Новую Москву?

— Для меня это загадка. И когда говорят, что при строительстве больших микрорайонов необходимо создавать рабочие места, это значит, что мне нужно построить офисное здание на 10 тыс. рабочих мест? Хорошо, а кто его купит? Я не знаю. Сегодня застройщики вынуждены в проектах планировки предусматривать строительство офисных и торговых помещений, не просчитанных с точки зрения экономики.

— Вы считаете, государство должно гарантировать наполняемость этих рабочих зон?

— Да. Если Москва говорит о том, что в лесу или в чистом поле надо строить бизнес-центры, город, наверное, подразумевает, что они будут пользоваться спросом? Мне кажется, массово таких желающих пока нет. Сейчас девелоперы пытаются с этой ситуацией как-то разобраться, понять, что же строить, чтобы минимизировать возможные потери, есть ли желающие устраивать свой бизнес в этих местах. Москва, скорее всего, не поедет в область работать: там более низкий уровень зарплаты. Мы не создадим обратный поток людей…

— Что вы будете делать с избытком нежилой недвижимости в том случае, если она не будет пользоваться спросом у работодателей» Вы прорабатывали для себя какие-то модели выхода из этой ситуации?

— Каждый инвестор пытается решить эту проблему по-своему. Ведь все зависит от конкретной площадки. Если она стоит на большой оживленной трассе, там целесообразно развивать ритейл, который в большей или меньшей степени будет пользоваться спросом. Сложнее с площадками, которые находятся на удалении от федеральной трассы. Там торговые помещения будут более скромных размеров. Кому в этом месте нужны офисные помещения — абсолютная загадка. Возможно, на такой площадке инвестор будет строить несколько объектов поочередно. Построив первую очередь и не продав ее, он задаст Москве вопрос: «Господа, у меня готов объект, а желающих на него нет. Что мне теперь делать? Помогите!» Это будет честный вопрос, на который хочется получить честный ответ.

ИДИТЕ В САД!

— Столичные власти заявили о том, что системные застройщики Новой Москвы согласились за свой счет создать в новых микрорайонах всю социальную инфраструктуру и готовы также профинансировать строительство дорог и развязок. Как эта социальная нагрузка скажется на экономике девелоперских проектов и стоимости квадратных метров?

— Вопрос строить или не строить социальную инфраструктуру для меня не очень понятен. При комплексной застройке территорий всегда разрабатывались проекты планировок, предполагающие строительство социальных объектов. Утвердить проект планировки без школ, детских садов и поликлиник было невозможно. В некоторых случаях, на мой взгляд, происходили отступления от градостроительных норм, например в Павшинской Пойме или Балашихе. Сейчас Москва и Московская область просто возвращаются к нормальной практике освоения крупных земельных участков. Я не вижу никаких противоречий с интересами застройщика при строительстве социальных объектов. Ему это интересно, потому что любой покупатель спросит, есть ли в его жилом комплексе детские сады и школы. Людей интересует, где их дети будут учиться и в какие садики будут ходить. Уже во вторую очередь их интересуют развлечения в виде кинотеатров, боулингов и т.п.

— То есть вам выгодно строить социалку?

— Сегодня девелоперы не терзаются вопросом, строить или не строить социальную инфраструктуру. Строить необходимо, никто с этим не спорит. Перед нами стоит другая проблема — как управлять этими объектами. Раньше было все понятно: построил на основании инвестконтракта школу с детским садом и передал их муниципалитету или Минобразования. Сейчас все больше проектов осуществляется на частных землях. Как, на каком основании их передавать муниципалитету? Нам осторожно предлагают оставить образовательные и дошкольные заведения в собственности и управлять ими. Но это не наш бизнес, мы занимаемся другой работой. Муниципальная земля или частная, мы построили школу, детский сад, мы готовы это отдать городу вместе с землей. Мы не являемся управляющими детскими садами.

— Нежелание властей принимать социалку выливается в конкретные действия или пока остается на словах?

— На сегодняшний день это скорее пожелание. Строительство одного школьного места обходится нам примерно в 700—800 тыс. руб., а дошкольного — в 1 млн руб. Если мы никому не сдаем построенную социалку, мы не сможем вычесть эти деньги из налогооблагаемой базы. А это большие деньги, которые лягут на нас в виде налогов.

— То есть помимо непрофильного бизнеса у девелопера возникают расходы в виде дополнительного налогообложения?

— Мы пытаемся этого избежать. Мы готовы продать или отдать по себестоимости все эти объекты. А городу — подарить, вернее, передать. Потому что подарки тоже облагаются налогом. Я должен как-то передать объект, возможно, на основании инвестконтракта...

— Инвестконтракт на частной земле не оформишь?

— Возможно оформить. Не проблема. Это чистое соглашение сторон. Вопрос — на каких дополнительных условиях будет подписан такой инвестконтракт? В Московской области в некоторых районах было требование перечислять муниципалитету некий процент площадей даже в том случае, если ты строишь на частной, своей земле. Сопротивляться этому было сложно. В свою очередь власти обещали всячески благоприятствовать застройщику, в частности давали ему более «человеческие» техусловия.

ДОРОГИЕ ДОРОГИ

— Транспортная стройка сильно бьет девелопера по карману? Как проседает экономика его проекта?

— Инвесторы пытались всеми возможными способами отбиваться от строительства дорог и транспортной инфраструктуры. Причин тут много. Самая главная — дорого, особенно строительство крупных развязок с выходом на федеральные трассы начиная с процедуры согласования этого выхода и заканчивая самими многомиллиардными развязками. Хотелось бы, чтобы государство хотя бы в транспортной инфраструктуре взяло на себя эти функции. В конце концов, люди, которые покупают квартиры в новых районах, точно так же платят государству налоги, которые идут в том числе на строительство дорог. Сегодня же есть точка зрения, что строительство транспортной инфраструктуры надо возложить на инвестора.

— На вас уже повесили?

— Мы еще не сталкивались с такой ситуацией ни в столице, ни в области. В ряде проектов мы сами добровольно выходили с инициативой строительства дорог. ГК «МИЦ» еще до расширения Москвы предложила построить за свой счет часть объездной дороги в Коммунарке. Но из-за ее прохождения по частным землям судьба этой стройки до сих пор не решена.

— Стройкомплекс Москвы рассматривает три схемы финансирования дорожного строительства: за счет города в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП), за счет инвестора, который получает от администрации готовую граддокументацию, либо на средства дорожного фонда, пополнять который должны все те же девелоперы. Вы сейчас по какому пути идете?

— Сегодня перед группой компаний МИЦ не стоит задача строить крупные развязки. Мы говорим лишь о строительстве съездов и выездов на существующие магистрали, что изначально подразумевало наличие собственных средств. Но мы понимаем, что в какой-то момент можем столкнуться с более тяжелыми вопросами…

— Если власти все-таки вынудят вас строить объекты транспортной инфраструктуры, насколько похудеет доходная часть девелоперского проекта?

— Строительство социалки, дорог и инженерной инфраструктуры, если это не связано с созданием многомиллиардных развязок, приводит к удорожанию проекта на 50—60% от его себестоимости. Без учета стоимости земли и других платежей в бюджеты.

— Это сказывается на цене квадратного метра?

— Да, конечно.

— Если речь идет о крупных объектах транспортной инфраструктуры, стоимость проекта удваивается?

— Это зависит от того, на какую площадь застройки я буду делать развязку. Чтобы понять нагрузку, нужен конкретный проект. Кроме транспортной инфраструктуры у нас есть еще коммуникации и инженерия — электричество, тепло, канализация, водоснабжение и т.д. Если ты занимаешься комплексным освоением территорий, то всю эту инфраструктуру строишь на свои средства. Это не 500 метров, а пять-шесть и более километров магистральных трасс.

— Чтобы форсировать строительство доступного жилья, государство обещало девелоперам формировать участки под застройку и помогать с инженерией и коммуникациями при комплексном освоении территорий…

— Наверное, где-то государство формирует участки, но мы с такими ситуациями не сталкивались. Инвесторы готовы за свой счет строить всю инженерную инфраструктуру и уже свыклись с этим, в противном случае наши районы не будут нормально функционировать. Конечно, нам бы хотелось преференций в этой части — более легкого получения электрических мощностей, вменяемых техусловий… Но это не так просто.