Лента новостей
Сенат США одобрил запрет импорта низкообогащенного урана из России 02:19, Статья Армия Польши предупредила о передвижении техники у границы с Россией 01:55, Новость Эксперты оценили эффективность «танков-черепах» в украинском конфликте 01:49, Статья На митинге в Тбилиси избили главу крупнейшей оппозиционной партии 01:38, Новость В России в мае подорожает вино 01:00, Новость Зеленский сообщил о выделении Норвегией $600 млн на поддержку Украины 00:53, Новость Житель Нью-Йорка сознался в передаче России технологий для дронов 00:48, Статья Министр ВВС США объяснил проблемы с созданием гиперзвукового оружия 00:35, Новость AstraZeneca впервые признала, что ее вакцина может вызвать тромбоз 00:21, Статья Лимит бесплатных переводов между своими счетами увеличили до ₽30 млн 00:01, Статья Почему Валиеву наказали за допинг, а китайцев нет. WADA нашло объяснение 00:00, Статья «Реал» не смог обыграть «Баварию» в первом матче полуфинала ЛЧ 30 апр, 23:57, Статья В Одессе прогремели взрывы 30 апр, 23:34, Статья На Украине перестали выплачивать пенсии почти 300 тыс. переселенцев 30 апр, 23:11, Статья Колумбийский университет пригрозил исключить захвативших корпус студентов 30 апр, 23:05, Статья Настя Ивлеева удалила все публикации в Instagram 30 апр, 22:54, Новость Спецназ применил газ и водометы на митинге у здания парламента в Тбилиси 30 апр, 22:25, Статья Основатель крупнейшей криптобиржи Binance получил тюремный срок 30 апр, 22:19, Статья
Газета
Бизнес не въезжает
Газета № 017 (2034) (0302) Общество,
0

Бизнес не въезжает

Москва опустилась до уровня Джакарты по стоимости офисов
Фото: ТАСС
Фото: ТАСС

Москва заняла 26-е место в мире по стоимости продажи премиальных офисов: как подсчитала компания Knight Frank, в столице не осталось бизнес-центров дороже $6 тыс. за 1 кв. м, год назад цена была выше почти на четверть.

Цена на минимуме

Еще в конце сентября Москва занимала 16-ю строчку рейтинга, то есть за четыре месяца она опустилась сразу на десять позиций. «В сентябре некоторые собственники помещений внутри Бульварного кольца еще пытались выставлять на продажу площади по $10 тыс. за 1 кв. м, – вспоминает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев. – Но потом рубль начал резкое движение вниз, что стало главной причиной смены места в рейтинге».

Самые дорогие офисы сегодня находятся в Азии. Например, имея на счету $100 млн, в Гонконге, занимающем первое место в списке городов, можно купить не больше 1,5 тыс. кв. м: цена «квадрата» в престижном деловом квартале города может достигать $70 тыс. В Москве за те же $100 млн можно приобрести в 11 раз больше – 16,7 тыс. кв. м.

На втором месте после Гонконга с большим отставанием идет Сингапур с $28,3 тыс. за 1 кв. м, на третьем – Токио с $27,5 тыс.

«Часто такие предложения – дороже $10 тыс. за 1 кв. м – были основаны не на рыночном подходе к ценообразованию, а скорее на личном понимании продавцов истинной стоимости их актива, – объясняет руководитель направления продаж и приобретения офисной недвижимости Cushman & Wakefield Александр Пятин. – Но, как правило, цена сделки существенно отличалась от заявленной изначально стоимости, даже в 2013-м на стабильном рынке при покупке площадей класса А+ в ликвидном здании скидка могла достигать 10–12% от обсуждаемой цены».

По мнению Knight Frank, текущие цены на премиальные офисы находятся на минимальной отметке, если считать с 2005 года (см. график).

Есть куда падать

Сегодня сложно говорить, в каком состоянии находится рынок и как сильно он может еще упасть, говорят собеседники РБК. «Сегодня переговоры по всем сделкам очень индивидуальные и в большинстве случаев напрямую зависят от размера площади, а также от реальной потребности собственника продать объект», – говорит руководитель отдела исследований офисного рынка CBRE Клавдия Чистова. «Основная активность, которую мы видим сейчас, происходит со стороны сделок покупки небольших офисных помещений, собственники данных площадей наиболее заинтересованы в быстрой реализации помещений, – говорит она. – Крупных покупок практически не происходит, в 2014 году было зарегистрировано всего лишь две такие сделки».

К текущим курсовым условиям адаптировались далеко не все продавцы, этот процесс продолжается, поэтому вскоре мы можем увидеть падение максимальных цен на офисы в два раза в долларовом выражении к пику 2014-го – до $5 тыс., не исключает Пятин из Cushman & Wakefield.

«Наша бизнес-модель выстраивалась исходя из стоимости доллара в 35 руб., строительство практически завершилось, поэтому проект остается прибыльным даже при продажах по прежним или только слегка повышенным ценам», – утверждает коммерческий директор одной из девелоперских компаний, работающих в «Москва-Сити».

Например, в башне «Федерация» офисы предлагаются по цене от 290 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть по $4,16 тыс. по текущему курсу ЦБ. Годом ранее такая рублевая цена была эквивалентна $8,7 тыс. «Многие офис­ные девелоперы попали в сложные обстоятельства, поскольку финансирование проектов традиционно долларовое, – переживает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. – Кроме того, собственники офисов поддаются панике и начинают демпинговать». В «Москва-Сити» сегодня велика конкуренция новых проектов, но финальные условия договоров всегда взаимовыгодны, добавляет она.

В сегменте офисов класса B+ ситуация не лучше. «За последние полгода падение долларовых цен на наши офисы составило до 40%, при этом рублевые выросли незначительно, – сообщил партнер и директор департамента оценки Sminex Александр Лагутов. – Пока говорить о значительном росте средней цены на нефть в 2015 году не приходится, соответственно долларовые цены в лучшем случае будут стабильны, но, скорее всего, продолжат падение, хотя и не такое резкое, как в конце 2014-го».

Аналитики JLL ожидают, что по итогам 2015 года объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в России упадет до минимума за последние десять лет: не превысит $3 млрд. По итогам четвертого квартала 2014-го общие вложения составили $609 млн, сократившись на 81%.